ETAPE 4: DEFINIR UNE STRUTURE JURIDIQUE

L’Association :

L’association de droit commun ne peut pas être propriétaire d’un bien immobilier. De plus, l’association doit être durable, il est donc probable, au moment où, à la fin des travaux, quand les cohabitants basculent sous le régime de la copropriété (ce qui se passe en général), que celle-ci soit requalifiée en société de fait, ceci peut avoir de lourdes conséquences au niveau fiscal.

SCI – Sociétés Civiles Immobilières :
Elles permettent la détention d’un bien immobilier entre plusieurs associés avec la possibilité de définir de manière assez libre le mode de fonctionnement et la répartition du bien. Dans l’organisation d’une opération immobilière, c’est la SCI qui devient l’interlocuteur privilégié et non plus les foyers.
SCA – Sociétés Civiles d’Attribution :
Réglementées par la loi du 16 juillet 1971, les SCA consistent à réduire les biens d’une construction au bénéfice des associés. Elles peuvent intervenir pour une construction, une rénovation, la gestion et éventuellement la location d’un bien immobilier. L’article L212-1 du Code de la Construction et de l’Habitation précise l’objet des SCA par « La construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ». Le second alinéa permet de recourir à une SCA pour la gestion et l’entretien « jusqu’à la mise en place d’une organisation différente ». Les SCA sont fiscalement transparentes. Elles peuvent avoir recours à l’emprunt, les associés sont dans l’obligation de répondre aux appels de fonds. L’accession à la propriété se fait en 2 phases, la première étant celle pendant laquelle l’accédant acquiert les droits sociaux de la société selon des parts définies. La SCA entreprend la construction grâce aux versements et à l’issue de la période de construction, le bien immobilier est transféré du patrimoine de la SCA au patrimoine de l’associé.
Les « Clip » ou « Community Land Trust » :
Les « clip » sont composés d’une SARL et d’une association d’habitants. La SARL reste propriétaire, les habitants locataires. Les « Community Land Trust » font supporter le foncier par une organisation de type coopérative qui laisse un droit au sol aux occupants faisant construire.
Coopératives :
Elles visent à la réalisation de projets pour lesquels un emprunt commun est entrepris avec des mensualités payées par des redevances des habitants coopérateurs. Les valeurs fondamentales est la propriété collective. Les bénéfices de la société ne sont pas calculés sur les loyers réellement perçu mais sur des loyers théoriquement perçus au regard du marché, ce qui peut nettement déséquilibrer le bilan final avec des impôts sur les sociétés revalorisés.
Coopératives d’habitants (Loi ALUR) :
Ce sont des sociétés qui pourront prendre une forme civile ou commerciale et seront régies par la loi du 10 septembre 1947 portant le statut de la coopération. Ces sociétés auront pour objet de fournir à des associés la jouissance des logements et des espaces partagés. La société pourra construire, acquérir un immeuble et en assurer l’entretien et la gestion. Ces sociétés de coopératives d’habitats pourront proposer des services aux tiers. Les associes devront s’acquitter de l’ensemble de leurs obligations et notamment rembourser l’emprunt contractés pour la construction de l’immeuble.
Sociétés d’autopromotion (Loi ALUR) :
Les sociétés d’autopromotion pourront prendre une forme civile ou commerciale et auront pour objet d’attribuer à leurs associés la jouissance ou la propriété des logements. Ces sociétés pourront construire des immeubles qui pourront donner lieu à des copropriétés ou perdurer dans le temps si les statuts prévoient une attribution en jouissance.