ETAPE 4: VALIDER LES OPPORTUNITES IMMOBILIERES

 

1- Valider la faisabilité technique et réglementaire de l’opération.

Avant de rentrer dans les détails d’un projet et de valider définitivement les opportunités immobilières, il est nécessaire d’en valider la faisabilité sur le plan technique et réglementaire. Ceci consiste à reprendre l’ensemble des éléments d’urbanisme (plan de zonage, plan épannelage, règlement de la zone, servitudes, cadastre,…), à en faire une synthèse et à déterminer la forme que pourrait prendre une construction sur le terrain convoité.

A l’issue de cette projection également appelée «faisabilité», il est possible de définir une surface globale, elle permettra au groupe de savoir si les hypothèses de départ, notamment les surfaces privées et les espaces communs, sont réalisables.

2- Valider la faisabilité financière

Pour chiffrer un projet immobilier intégrant plusieurs familles et des espaces communs il est nécessaire d’intégrer les principaux critères suivants:
– La région du projet,
– La situation géographique du projet,
– La topographie du site,
– L’empreinte architecturale,
Il existe d’autres critères liés aux choix du groupe, comme par exemple le choix des finitions et le niveau thermique retenu.
En compilant et en modérant l’ensemble de ces éléments il est possible de définir un premier chiffrage. Mais, attention, aucun chiffrage ne vaut un appel d’offres d’entreprises ayant répondues sur un cahier des charges précis détaillant le programme partie par partie.

3- Intégrer un bailleur social ou une coopérative au projet

– Intégrer un bailleur social:
Ce n’est pas un cas rare, bien au contraire. Rappelons que les maitres d’ouvrages (ex: un ensemble de cohabitant accompagnant un projet) en tant que porteurs d’opérations immobilières se doivent d’appliquer la loi SRU et les plans locaux d’urbanisme définissants où et comment peut-on construire.

Parmi les mesures qui doivent être appliquées figure l’obligation pour un maitre d’ouvrage, d’intégrer plusieurs typologies de logements comme par exemple le logement locatif social. Il y a, dans ce cas, d’un côté la construction dite «privée» et de l’autre la construction gérée par le bailleur social, le projet final réunissant les deux. Ainsi, des locataires qui partagent la philosophie du cohabitat, peuvent rejoindre des propriétaires cohabitant et organiser ensemble leurs espaces de vie comme ce qu’ils seront amenés à partager.
– Les coopératives :
La coopérative est une forme juridique et le cohabitat un modèle d’habitat alternatif.
Les propriétaires (cohabitant) sont des associés bénéficiaires de l’activité de la société. Ils sont porteurs de parts sociales, soit une portion du capital de la société coopérative. A la différence d’autres organisations juridiques, ils ne sont pas propriétaires de leur logement et des espaces communs.

L’associé a la jouissance du bien immobilier qu’il occupe en vertu d’un acte de la société (ex: contrat de bail). C’est ainsi que l’on parle de «propriété collective». La loi encadre la rémunération du capital via les dividendes, la cessibilité et transmissibilité des parts sociales. L’associé, soumis au principe d’autogestionnaire, à l’obligation de s’impliquer et de coopérer à la réalisation de l’objet (ex: le programme immobilier).

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