ETAPE 6: CHOISIR LE MODE DE REALISATION EN AUTO-CONSTRUCTION

Pour pouvoir choisir le mode opératoire du projet immobilier participatif (auto-construction,..), certaines décisions doivent être prises (empreinte architecturale, choix des finitions, niveau thermique souhaité,…). La question de la réservation ou de l’acquisition du foncier doit être réglée. Le groupe doit également être structuré vis-à-vis du projet et au complet. L’enveloppe budgétaire doit être finalisée, validée et si possible actée par un ou plusieurs organismes bancaires.
Le groupe a le choix entre deux grandes options :
• Confier le programme à un professionnel,
• Le réaliser lui-même, en auto-construction.

1- Confier la réalisation du projet à un promoteur immobilier ou à un constructeur :

A – Vous souhaitez être propriétaire ?

Dans l’hypothèse où le groupe est composé de propriétaires occupants, où le lieu est défini, l’organisation déterminée, les espaces à partager validés et un chiffrage de l’ensemble cohérent avec les capacités financières de chacun est arrêté, le groupe de cohabitants a alors la possibilité de faire appel à un constructeur ou un promoteur immobilier et établir un contrat de promotion immobilière pour réaliser leur projet, s’ils n’ont pas la volonté de prendre la lourde responsabilité d’une opération immobilière.
« Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite  » promoteur immobilier  » s’oblige envers le maître d’un ouvrage (celui qui finance la construction, ex : des cohabitant) à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil. Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d’un locateur d’ouvrage. »
En résumé :
• Le promoteur immobilier ou le constructeur établit un budget global qu’il s’engage à respecter.
• Le promoteur immobilier ou le constructeur s’occupe de toutes les démarches administratives, techniques et juridiques.
• Le promoteur immobilier ou le constructeur s’engage à livrer dans un délai fixé.

B – Vous souhaitez être locataire ?

Un groupe peut avoir la volonté d’habiter dans un espace imaginé par lui sans en être les propriétaires. Le groupe délègue ainsi toute la partie liée à la construction du projet immobilier. Les bailleurs sociaux sont des organismes spécialisés dans la promotion d’opérations immobilières permettant la gestion d’un parc locatif. Ils ont un savoir faire reconnu et peuvent devenir de précieux partenaires. Cependant il revient au groupe de partir à la recherche d’un bailleur social, de les rencontrer et de leur présenter le projet d’habitat participatif.

C – Vous souhaitez réaliser le projet sous forme coopérative ?

La coopérative est une forme juridique et le cohabitat un modèle immobilier alternatif.
Il ne faut pas confondre une coopérative d’habitations, qui peut se composer de cohabitant réunis dans un programme d’habitat participatif et un habitat participatif prenant la forme d’une coopérative.
La coopérative d’habitation est juridiquement une société régie par la loi n°47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération :
« Les coopératives sont des sociétés dont les objets essentiels sont :
1° De réduire, au bénéfice de leurs membres et par l’effort commun de ceux-ci, le prix de revient et, le cas échéant, le prix de vente de certains produits ou de certains services, en assumant les fonctions des entrepreneurs ou intermédiaires dont la rémunération grèverait ce prix de revient ;
2° D’améliorer la qualité marchande des produits fournis à leurs membres ou de ceux produits par ces derniers et livrés aux consommateurs.
3° Et plus généralement de contribuer à la satisfaction des besoins et à la promotion des activités économiques et sociales de leurs membres ainsi qu’à leur formation.
Les coopératives exercent leur action dans toutes les branches de l’activité humaine. »
Les propriétaires (cohabitant) sont des associés bénéficiaires de l’activité de la société. Ils sont porteurs de parts sociales, soit une portion du capital de la société coopérative. A la différence d’autres organisations juridiques, ils ne sont pas propriétaires de leur logement et des espaces communs. L’associé a la jouissance du bien immobilier qu’il occupe en vertu d’un acte de la société (ex : contrat de bail). C’est ainsi que l’on parle de « propriété collective ». La loi encadre la rémunération du capital via les dividendes, la cessibilité et transmissibilité des parts sociales. L’associé, soumis au principe d’autogestionnaire, à l’obligation de s’impliquer et de coopérer à la réalisation de l’objet (ex : le programme immobilier).

auto construction

2- Réaliser le projet en autopromotion:

Le groupe est maitre de l’ouvrage, c’est à lui que revient la responsabilité du chantier et de la construction. C’est une étape qui doit réunir l’ensemble des acteurs de la construction et du bâtiment. Pour simplifier cette étape, elle peut être divisée en 3 parties : la réalisation des études, l’obtention des autorisations et le démarrage du chantier.

A – Réaliser des études préliminaires :

Les études préliminaires sont indispensables au bon déroulement de tout projet immobilier, elles consistent à valider tous les points supposés lors de la faisabilité. Il s’agit, entre autre, du bornage, des études géotechniques validant l’état du sous sol, ou des études « VRD » pour voieries et réseaux divers, elles permettent d’affiner l’ensemble des esquisses établies lors de la faisabilité avec l’architecte.

B – Obtenir les autorisations :

Elles sont obligatoires avant tout acte de construire, qu’il s’agisse d’un bâtiment à rénover, d’un immeuble à construire sur un terrain voir même dans une maison transformée dès lors que l’on touche aux façades ou aux murs porteurs. Dans le cas d’opérations importantes, c’est un architecte qui prépare le dossier de permis de construire, il peut être plus ou moins consistant et long à instruire suivant le nombre de services à devoir donner leur avis. Après avoir obtenu toutes les autorisations nécessaires, le permis doit être opposable aux tiers et à l’administration. Dans le cas où l’ensemble des autorisations sont obtenues et aucun recours n’est parvenu au groupe devenu maitre de l’ouvrage, le chantier peut commencer.

C – Démarrer le chantier :

Cette partie se déroule en deux étapes: l’appel d’offres et le chantier.
a – L’appel d’offres :
Le principe de l’appel d’offre consiste à retenir les entreprises qui vont intervenir sur l’opération immobilière. Pour qu’elles puissent répondre, le maitre d’ouvrage (le groupe) doit valider les aspects techniques du programme et préparer un dossier de consultation des entreprises (DCE). Après la réception des offres, le maitre d’ouvrage (le groupe) doit choisir, en fonction de ses propres critères, les entreprises considérées comme étant le plus en phase avec l’opération projetée et arrêter avec elles des ordres de services (OS).
b – Le chantier :
Après s’être assuré d’être en possession de l’ensemble des justificatifs des entreprises (assurances, engagements, garanties,…) et d’avoir reçu l’autorisation de commencer le chantier (DROC), celui-ci peut commencer. Le maitre d’ouvrage doit s’assurer dès le départ que le chantier est parfaitement sécurisé pour les entreprises qui interviennent mais aussi vis-à-vis de l’extérieur. Tous les mois le responsable de l’exécution des travaux fourni au maitre d’ouvrage une situation de l’avancé du chantier, ce document va permettre au maitre d’ouvrage de s’acquitter, au fur et à mesure du chantier, des règlements correspondant au niveau d’avancement de chaque entreprise.

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